Cambiar la hipoteca de variable a fija: costes y cálculo

En breve: Puedes pasar una hipoteca variable a fija negociando con tu banco (novación) o llevándola a otro banco (subrogación). Por ley, la comisión por ese cambio solo puede cobrarse en los 3 primeros años del préstamo, con un máximo del 0,05 % del capital reembolsado, y después es cero. Compensa si crees que el euríbor más tu diferencial superará de media el tipo fijo que te ofrecen.

Pasar una hipoteca de variable a fija se puede hacer de dos formas: negociándolo con tu banco (una novación) o llevándote la hipoteca a otro banco que te ofrezca un tipo fijo (una subrogación). La ley limita lo que pueden cobrarte por el cambio: durante los 3 primeros años del préstamo, como mucho el 0,05 % del capital que se reembolse, y nada si en la novación no amortizas capital; pasados esos años, ninguna comisión. La pregunta importante no es el coste del trámite, sino si el tipo fijo que te ofrecen te compensa frente a lo que pagas con el euríbor. Abajo está el cálculo con el euríbor oficial y una regla sencilla para comparar.

Cómo está el euríbor y cuánto pagas en variable

El euríbor que usan las hipotecas es la media mensual que el Banco de España publica en el BOE. El último dato oficial es el de octubre de 2026: 3,239 %.

Para el ejemplo de toda esta guía, una hipoteca variable con 150.000 € pendientes, 25 años por delante y un diferencial de 0,8 puntos. Con el euríbor de octubre de 2026, el tipo aplicable es el 4,039 % y la cuota queda en 795 € al mes. Si quieres ver cómo cambia tu cuota en la próxima revisión, tienes la calculadora de revisión de la hipoteca, y la explicación paso a paso en revisión de la hipoteca: cuánto sube la cuota con el euríbor.

La regla para comparar: tipo fijo frente a euríbor más diferencial

Un tipo fijo y uno variable salen igual cuando el euríbor más tu diferencial es igual al tipo fijo. Es decir, el euríbor de equilibrio es el tipo fijo menos tu diferencial. Si crees que el euríbor estará de media por encima de esa cifra durante los años que te quedan, el fijo te habría salido mejor; si va a estar por debajo, el variable.

Con el ejemplo y varias ofertas de tipo fijo posibles (son supuestos para ilustrar el cálculo, no ofertas reales):

La columna “frente a la variable de hoy” compara con la cuota calculada con el euríbor de octubre de 2026. Un signo menos significa que el fijo es más barato hoy. Pero la cuota variable no se queda quieta: se recalcula en cada revisión.

El euríbor de equilibrio es una aproximación útil, no un cálculo exacto: en la realidad el euríbor sube y baja por el camino, y no da igual que suba al principio (cuando debes más) que al final. Aun así, sirve para hacerse la pregunta correcta: ¿espero que el euríbor esté de media por encima o por debajo de esa cifra en los próximos años? Nadie lo sabe con seguridad, y las previsiones fallan a menudo.

Qué pasa con la cuota variable si el euríbor se mueve

Para hacerse una idea del riesgo que te quitas al pasar a fijo, esta es la cuota variable del ejemplo con distintos niveles de euríbor (mismo capital, mismos años):

El tipo fijo te da una cuota que no cambia pase lo que pase. El precio de esa tranquilidad es que, si el euríbor baja, sigues pagando lo mismo. Si te preocupa más no poder pagar una subida que ahorrarte algo si baja, el fijo tiene sentido aunque cueste un poco más hoy. Lo comparamos con más detalle en hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir con el euríbor.

Opción 1: novación con tu propio banco

La novación es modificar tu hipoteca actual con el mismo banco: cambias el tipo de interés, y a veces también el plazo o las vinculaciones. Lo que debes saber:

• El banco no está obligado a aceptar. Es una negociación. Si no te ofrece nada razonable, te queda la subrogación.
• La comisión está limitada por ley (artículo 23.6 de la Ley 5/2019) cuando el cambio es a un tipo fijo para el resto del préstamo o a uno con un primer periodo fijo de al menos 3 años: en los 3 primeros años del préstamo, no puede superar la pérdida financiera del banco con el límite del 0,05 % del capital que amortices en ese momento. Si no amortizas capital, no pueden cobrarte comisión por el cambio. Pasados los 3 primeros años, ninguna.
• Se aplica también a hipotecas antiguas. Aunque la Ley 5/2019 en general solo rige para préstamos firmados desde junio de 2019, su disposición transitoria primera la extiende a los contratos anteriores que se novan o subrogan después, y garantiza en todos ellos este derecho del artículo 23.6.
• Se firma ante notario y se inscribe en el registro. Pregunta antes quién asume esos gastos y pide la oferta por escrito.

Ejemplo: si en el primer año del préstamo pactas el paso a fijo y aprovechas para amortizar 10.000 €, la comisión por el cambio no puede superar los 5 € (0,05 % de 10.000 €). Si no amortizas nada, cero.

Opción 2: subrogación a otro banco

En la subrogación, otro banco paga tu hipoteca al banco actual y pasa a ser tu acreedor, con sus condiciones. La regula la Ley 2/1994 y tiene un procedimiento fijado:

1. El banco nuevo te presenta una oferta vinculante con las condiciones del préstamo, junto con un documento sobre los gastos de la subrogación, que incluye los límites legales de la comisión del banco actual.
2. Si la aceptas, el banco nuevo se lo notifica a tu banco, que tiene siete días naturales para certificar cuánto debes.
3. Desde esa certificación, tu banco tiene quince días naturales para igualar la oferta firmando contigo una novación (se llama enervar la subrogación). Si no lo hace, la subrogación sigue adelante.
4. Tu banco no puede negarse a cobrar: la ley dice expresamente que no tiene derecho a rechazar el pago.

No necesitas el permiso de tu banco para subrogarte. Y como en la subrogación se reembolsa todo el capital al banco antiguo, si estás en los 3 primeros años la comisión máxima por el paso a fijo sería el 0,05 % de lo que debes: con los 150.000 € del ejemplo, 75 € como mucho.

Un efecto práctico: muchas veces basta con traer una oferta de otro banco para que el tuyo mejore la suya, porque sabe que tiene ese plazo para igualarla.

Qué mirar en una oferta de tipo fijo

El tipo de interés no es lo único. Antes de firmar, compara:

• La TAE y las vinculaciones. Muchos fijos bajos exigen nómina, seguros de vida y hogar del banco u otros productos. Un seguro caro puede comerse la diferencia de tipo: suma a la cuota lo que cuesta cada seguro al año.
• La comisión por amortización anticipada del nuevo tramo fijo. En los préstamos o tramos a tipo fijo, la ley permite compensaciones más altas que en los variables si amortizas antes de tiempo. Si piensas amortizar a menudo, mira cuánto te cobrarían. Las cuentas de amortizar las tienes en amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?.
• Si es fijo de verdad o mixto. Un préstamo con unos años fijos y después variable también puede entrar en el límite de comisión si el primer periodo fijo es de al menos 3 años, pero después vuelves a depender del euríbor.
• El plazo. Si aprovechas la novación para alargar años, la cuota baja pero pagarás más intereses en total.

Calcula tu caso

Para ver tu cuota con distintos tipos y plazos, usa el simulador de hipoteca con el euríbor real. Pon el capital que te queda y los años que faltan, prueba con el tipo fijo que te ofrecen y compáralo con tu variable. Si además te planteas amortizar o invertir el dinero que te sobra, en amortizar la hipoteca o invertir está el cálculo.

Preguntas frecuentes

¿Me pueden cobrar comisión por pasar mi hipoteca variable a fija? Solo durante los 3 primeros años del préstamo, con el límite de la pérdida financiera del banco y del 0,05 % del capital que se reembolse. Si en la novación no amortizas capital, nada. A partir del cuarto año, nada.

¿Mi banco está obligado a cambiarme a tipo fijo? No. La novación es un acuerdo. Lo que sí es un derecho es llevarte la hipoteca a otro banco mediante subrogación, y tu banco solo puede evitarlo igualando la oferta en quince días naturales.

¿Compensa pasar a fijo con el euríbor actual? Depende del tipo fijo que te ofrezcan y de tu diferencial. Resta tu diferencial al tipo fijo: si crees que el euríbor estará de media por encima de esa cifra durante los años que te quedan, el fijo te habría salido mejor. Nadie puede saberlo con certeza, así que pesa también cuánto te afectaría una subida.

¿Esto es una recomendación? No. Es información general para entender las opciones y hacer tus cálculos. Antes de firmar, lee la ficha de información precontractual y la oferta vinculante.

Aviso: este artículo es información general y educativa, no asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Las cifras fiscales se revisan contra la fuente oficial y pueden cambiar; comprueba tu caso concreto antes de decidir. Así trabajamos: metodología.