Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o plazo? Qué conviene

En breve: Al amortizar parcialmente puedes pagar menos cada mes (reducir cuota) o terminar antes (reducir plazo). Reducir plazo suele ahorrar más intereses; reducir cuota te da más respiro mensual. La guía lo calcula con un ejemplo.

Si te sobran 20.000 € y tienes una hipoteca, tienes una pregunta que se parece a una de inversión: ¿es mejor devolver parte del préstamo ya o dejar el dinero donde está? Y si decides amortizar, el banco te pedirá otra decisión: ¿quieres pagar menos cada mes o terminar antes? Esa segunda decisión cambia más de lo que parece, y este artículo la resuelve con un ejemplo calculado.

Qué significa amortizar parcialmente

Amortizar es devolver al banco capital antes de lo pactado. Cada euro que amortizas deja de generar intereses desde ese momento, así que el ahorro es el interés que habrías pagado por ese capital durante lo que te quedaba de préstamo. Al amortizar, normalmente puedes elegir:

• Reducir el plazo: sigues pagando la misma cuota, pero terminas antes.
• Reducir la cuota: el plazo no cambia, y cada mes pagas menos.

Un ejemplo con números

Supongamos una hipoteca con 150.000 € pendientes, 25 años por delante y un tipo del 3 % (un tipo inventado para el ejemplo: el tuyo será otro). Tu cuota mensual es de 711 € y, si no haces nada, pagarás 63.395 € de intereses hasta el final. Hoy amortizas 20.000 € (suponemos sin comisión, ahora veremos por qué hay que comprobarlo).

Con los mismos 20.000 € amortizados, reducir el plazo ahorra más intereses, porque sigues devolviendo capital al mismo ritmo y el préstamo deja de generar intereses antes. Reducir la cuota ahorra menos en total, pero te da más margen cada mes. Ninguna es mejor en abstracto: depende de qué te preocupa más.

Puedes cambiar estas cifras por las tuyas en la herramienta Amortizar la hipoteca.

Cuándo suele convenir cada una

• Reducir plazo encaja si tu cuota actual te resulta cómoda y quieres minimizar el coste total de intereses.
• Reducir cuota encaja si prefieres liquidez mensual, por ejemplo porque tu cuota te aprieta o porque sabes que tus ingresos pueden bajar. También da más flexibilidad: puedes usar la diferencia para ahorrar o invertir cada mes.

Cuánto te pueden cobrar por amortizar

La Ley 5/2019 limita la comisión por reembolso anticipado, que se calcula sobre el capital que amortizas:

• En un préstamo a tipo variable, el contrato puede fijar una de dos opciones: hasta el 0,15 % durante los 5 primeros años, o hasta el 0,25 % durante los 3 primeros.
• En un préstamo a tipo fijo, hasta el 2 % durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después.

Son máximos, no tarifas: la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera real del banco. Mira el contrato o pide a tu banco el importe exacto antes de decidir, porque puede cambiar el resultado si tu amortización es pequeña.

¿Amortizar o invertir ese dinero?

Es la pregunta de fondo. Amortizar te da una rentabilidad conocida: el tipo de interés de tu hipoteca, sin riesgo (te ahorras justo ese interés). Invertir puede dar más, pero no está garantizado y tributa. Además, si tu hipoteca es variable, influye el euríbor: el último valor mensual oficial, publicado en el BOE, es 3,247 % (2026-09), y tu tipo se mueve con él. Para hacer la comparación con tus propios números, usa el simulador de hipoteca con el euríbor real y el simulador de rentabilidad neta de un fondo. También conviene tener antes cubierto tu fondo de emergencia: amortizar deja ese dinero inmovilizado en el inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar de opinión y volver a reducir el plazo si antes reduje la cuota? Depende de tu banco y de tu contrato. Pregúntalo antes de firmar la amortización.

¿Cuánto tengo que amortizar para que merezca la pena? No hay un mínimo universal. Cuanto antes amortizas (al principio del préstamo), más intereses ahorras, porque el capital genera intereses durante más años. Cuanto más pequeña es la cantidad, más puede pesar la comisión si la hay.

¿Esto es una recomendación? No. Es información general: tu mejor opción depende de tu tipo de interés, tu liquidez y tu situación.

Aviso: este artículo es información general y educativa, no asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Las cifras fiscales se revisan contra la fuente oficial y pueden cambiar; comprueba tu caso concreto antes de decidir. Así trabajamos: metodología.