¿Alquilar o comprar vivienda? Las cuentas con un ejemplo
Por Alex Serra Rodríguez · Publicado el · 5 min de lectura · Última actualización:
En breve: Ni alquilar es tirar el dinero ni comprar es siempre mejor: lo que decide es cuánto patrimonio tienes al cabo de los años, contando entrada, impuestos, mantenimiento y lo que habrías hecho con ese dinero. El resultado cambia sobre todo con la revalorización de la vivienda y con la rentabilidad de tus inversiones.
En este artículo
“Alquilar es tirar el dinero” y “comprar es endeudarse de por vida” son dos frases que se repiten mucho y que no se pueden comprobar sin hacer las cuentas. La comparación justa no es cuota contra alquiler: es cuánto patrimonio tienes dentro de unos años en cada caso, contando lo que cuesta comprar, lo que cuesta mantener la casa y lo que habrías hecho con el dinero si no la hubieras comprado.
Por qué cuota contra alquiler no vale
Si comparas solo lo que pagas cada mes, ignoras tres cosas:
- El desembolso inicial. Entrada, impuesto de compra y gastos de notaría, registro y gestoría suponen decenas de miles de euros que dejas de tener invertidos.
- El mantenimiento. IBI, comunidad, seguro y reparaciones. El que alquila no los paga.
- El capital que devuelves. Parte de la cuota no es un coste, es patrimonio: reduce tu deuda. Pero la parte de intereses sí es un coste, igual que el alquiler.
La forma de comparar bien es que los dos tengan el mismo presupuesto mensual: quien paga menos cada mes (el que alquila o el que compra) invierte la diferencia. Es lo que hace la herramienta ¿Alquilar o comprar?.
Un ejemplo con números
Imagina un piso usado de 250.000 € en Cataluña, con 20 % de entrada y una hipoteca a 30 años al 3 %. Se compara con un alquiler de 900 € al mes que sube un 2 % al año. Supuestos del ejemplo, todos inventados (los tuyos serán otros): el piso se revaloriza un 2 % al año, el mantenimiento cuesta un 1 % del valor anual, vender cuesta un 3 % y el dinero que no pones en la casa se invierte con una rentabilidad del 5 % bruto anual (con los impuestos del ahorro al final). Horizonte: 20 años.
- Desembolso inicial para comprar (entrada, ITP y gastos): 77.500 €
- Cuota mensual de la hipoteca: 843 €
- Patrimonio a los 20 años si compras: 283.603 €
- Patrimonio a los 20 años si alquilas e inviertes: 197.929 €
- Resultado: Comprar sale 85.674 € por delante.
Lo que más cambia el resultado
Ninguna de esas cifras es una predicción. Mira qué pasa al mover solo los dos supuestos que más pesan:
Si la vivienda se revaloriza más o menos al año:
| Revalorización anual | Quién gana | Diferencia |
|---|---|---|
| 0 % | Alquilar | 17.274 € |
| 2 % | Comprar | 85.674 € |
| 4 % | Comprar | 237.951 € |
Si lo que inviertes rinde más o menos al año:
| Rentabilidad de la inversión | Quién gana | Diferencia |
|---|---|---|
| 3 % | Comprar | 140.671 € |
| 5 % | Comprar | 85.674 € |
| 7 % | Comprar | 8.683 € |
En este ejemplo concreto, comprar sale por delante en casi todos los escenarios y solo pierde si la vivienda no se revaloriza nada, pero con otro precio, otro alquiler o otro tipo de interés el reparto puede cambiar por completo. Por eso la conclusión no es “comprar” ni “alquilar”: es que el resultado depende de dos números que nadie conoce de antemano, cuánto subirá la vivienda y cuánto rendirá tu inversión. Y de cuánto aguantes en cada opción: comprar cuesta mucho al principio y se amortiza con los años.
Lo que la hoja de cálculo no dice
- Estabilidad. Comprar fija tu coste de vivienda (si la hipoteca es fija) y te protege de subidas de alquiler. Alquilar te da flexibilidad para mudarte.
- Disciplina. El que alquila solo gana si de verdad invierte la diferencia. Si la gasta, la comparación cambia.
- Riesgo. Comprar concentra gran parte de tu patrimonio en un solo inmueble y con deuda.
- Tipos de interés. Una hipoteca variable se mueve con el euríbor (último valor oficial, publicado en el BOE: 3,247 % en 2026-09). Mira cómo afecta en el simulador de hipoteca con el euríbor real.
Cómo hacer tu propia cuenta
- Calcula cuánto tendrías que ahorrar para comprar con la calculadora de entrada de un piso.
- Pon tus datos reales (precio, alquiler, comunidad, tipo de hipoteca) en la herramienta ¿Alquilar o comprar?.
- Prueba varios escenarios de revalorización y de rentabilidad, no uno solo.
- Mira también cuánto de tu sueldo neto te quedaría libre cada mes con la calculadora de sueldo neto.
Para seguir: Si eres propietario y alquilas un piso, la calculadora de IRPF por alquilar un piso estima el impuesto con gastos, amortización y reducción.
Preguntas frecuentes
¿Comprar siempre es mejor si el alquiler es caro? No necesariamente. Aunque el alquiler sea alto, comprar suma entrada, impuestos, intereses y mantenimiento. Solo las cuentas con tus datos lo dicen.
¿Qué pasa si compro una vivienda de obra nueva? Los impuestos son otros (IVA y actos jurídicos documentados en lugar de ITP). La herramienta usa el ITP de vivienda usada, así que para obra nueva el desembolso inicial será distinto.
¿Esto es una recomendación? No. Es una simulación con supuestos que puedes cambiar. Tu decisión depende de tu situación personal.
Aviso: este artículo es información general y educativa, no asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Las cifras fiscales se revisan contra la fuente oficial y pueden cambiar; comprueba tu caso concreto antes de decidir. Así trabajamos: metodología.