Amortizar la hipoteca o invertir: qué rentabilidad necesitas
Por Alex Serra Rodríguez · Publicado el · 4 min de lectura · Última actualización:
En breve: Amortizar equivale a una rentabilidad segura igual al tipo de tu hipoteca. Invertir solo compensa si el fondo rinde por encima de ese tipo después de comisiones e impuestos, y la guía calcula cuánta rentabilidad necesitas para igualarlo.
En este artículo
Si te sobran 20.000 €, tienes una hipoteca y no sabes si devolver parte del préstamo o invertirlo, estás ante una de las dudas más comunes (y más buscadas) de quien tiene vivienda en propiedad. La respuesta honesta es que depende de tres cosas: el tipo de interés de tu hipoteca, la rentabilidad que esperes de la inversión y cuánto riesgo y falta de liquidez estés dispuesto a aceptar. Esta guía te da el método para compararlas con números.
Qué rendimiento te da amortizar
Cada euro que amortizas deja de generar intereses hasta el final del préstamo. Por eso amortizar equivale a invertir a una rentabilidad igual al tipo de interés de tu hipoteca, sin riesgo de mercado y sin pagar impuestos por esa “ganancia” (lo que ganas es pagar menos intereses). Si tu hipoteca está al 3 %, amortizar es como una inversión segura al 3 %.
Qué tiene que rendir un fondo para igualarlo
Invertir los mismos 20.000 € en un fondo indexado durante 20 años, con un TER del 0,2 %, y tributando al final con el IRPF del ahorro, tiene que rendir más que el tipo de tu hipoteca, porque parte de la rentabilidad se va en el TER y en impuestos. Esta es la rentabilidad bruta anual que necesitarías, calculada con la misma lógica que nuestro simulador de rentabilidad neta:
| Tipo de tu hipoteca | Rentabilidad bruta anual que necesita el fondo |
|---|---|
| 2 % | 2,6 % |
| 3 % | 3,8 % |
| 4 % | 4,9 % |
| 5 % | 6,0 % |
Lee la tabla así: si tu hipoteca está al 3 %, el fondo tiene que rendir de media alrededor de un 3,8 % bruto al año durante 20 años solo para empatar con amortizar. La renta variable ha superado esos niveles en muchos periodos largos, pero no lo garantiza, y en plazos cortos puede perder. La tabla supone que te quedan al menos 20 años de hipoteca; si te quedan menos, la comparación cambia.
Lo que la tabla no dice
- Riesgo. Amortizar es una rentabilidad cierta; invertir no. Si el mercado cae justo cuando necesitas el dinero, la inversión puede quedarse por debajo.
- Liquidez. El dinero amortizado no vuelve: para recuperarlo tendrías que pedir otro préstamo. El invertido, en un fondo, se puede reembolsar. Por eso conviene tener antes un fondo de emergencia.
- Tipo variable. Si tu hipoteca es variable, “lo que ahorras” cambia con el euríbor. Mira cómo en hipoteca fija, variable o mixta.
- Comisión por amortizar. La ley fija máximos: 0,15 % en los primeros 5 años o 0,25 % en los primeros 3 (según contrato) en préstamos variables, y 2 % en los primeros 10 años en los fijos. Pueden ser menos.
- Psicología. Muchas personas valoran dormir sin deuda más que unas décimas de rentabilidad esperada, y es una razón legítima.
Cómo decidir en cuatro pasos
- Mira el tipo real de tu hipoteca y si es fija o variable.
- Comprueba que ya tienes fondo de emergencia y que no vas a necesitar este dinero pronto.
- Compara tu tipo con la tabla de arriba y con lo que tú crees razonable esperar de una inversión (sin fiarte de un solo número).
- Si dudas, puedes repartir: amortizar una parte e invertir otra.
Con el tipo de tu hipoteca y tus cifras, calcula cuánto ahorrarías con la herramienta amortizar la hipoteca y qué dirección toman los tipos con el simulador con euríbor real. Si decides amortizar, aquí explicamos si te conviene reducir cuota o plazo.
Para seguir: Para ver cuánto pagarías al vender, la calculadora de impuestos al vender fondos usa tus compras reales y aplica el FIFO.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, amortizar o invertir? No hay una respuesta única. Amortizar da una rentabilidad cierta igual al tipo de tu hipoteca; invertir puede dar más, pero con riesgo y con impuestos. Depende de tu tipo, tu horizonte y tu tolerancia al riesgo.
¿Hay impuestos al amortizar? No pagas impuestos por ahorrarte intereses. Sí puede haber una comisión por amortizar, con los máximos legales de arriba.
¿Esto es una recomendación? No. Es un método de comparación con supuestos que puedes cambiar; tu decisión depende de tu situación.
Aviso: este artículo es información general y educativa, no asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Las cifras fiscales se revisan contra la fuente oficial y pueden cambiar; comprueba tu caso concreto antes de decidir. Así trabajamos: metodología.