Zonas tensionadas: qué cambia para inquilinos y propietarios

En breve: Una zona tensionada es un ámbito concreto que una administración declara por tres años y que, mientras está vigente, limita la renta de los contratos nuevos, permite al inquilino pedir prórrogas extraordinarias y mejora la reducción fiscal de quien alquila. No es un tope de precios general ni vale para toda España.

“Zona tensionada” es una de las expresiones que más se oyen y menos se entienden en el debate de la vivienda. No es un tope de precios general ni vale para toda España. Es una etiqueta que una administración pone a un ámbito concreto (un municipio, un distrito) y que, solo mientras está vigente, activa unas reglas especiales para los contratos de alquiler y para los impuestos de quien alquila. Aquí tienes qué cambia, para quién, dónde mirar si tu zona lo es y qué añaden los decretos de vivienda aprobados en octubre de 2026.

Situación a 26 de octubre de 2026. Desde el 8 de octubre está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, que cambia varias de estas reglas, y el Real Decreto-ley 28/2026 entrará en vigor el 15 de noviembre. Los dos están pendientes de convalidación: si la Diputación Permanente del Congreso los deroga, dejan de aplicarse. Al final tienes el estado de cada norma.

Qué es y cómo se declara una zona tensionada

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite que las administraciones competentes en vivienda (en la práctica, las comunidades autónomas) declaren una zona como “mercado residencial tensionado”. Tienen que justificarlo en una memoria con datos objetivos y demostrar al menos una de estas dos situaciones (artículo 18.3):

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona.
• Que el precio de compra o alquiler haya crecido en los cinco años anteriores al menos tres puntos más que el IPC de la comunidad autónoma.

Tres detalles importantes de la ley:

• Dura tres años y se puede prorrogar año a año si se mantienen las circunstancias.
• La lista no es fija. El Ministerio aprueba cada trimestre una resolución con la relación de zonas declaradas, y se van sumando y renovando municipios.
• No todas las comunidades la usan. Que exista la herramienta no significa que tu ciudad la haya pedido.

Para saber si tu vivienda está en una, el Ministerio tiene un buscador oficial de zonas tensionadas. Es la única fuente que conviene mirar: la lista cambia, y los recuentos de las webs de divulgación se quedan antiguos pronto.

Qué cambia para el inquilino al firmar un contrato nuevo

En una zona tensionada vigente, al firmar un contrato nuevo de vivienda (artículo 17.6 y 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos):

• La renta inicial no puede superar la del último contrato de los últimos cinco años en la misma vivienda, ya con la actualización anual aplicada. No se pueden añadir gastos que el contrato anterior no repercutía.
• Esa renta puede subir hasta un 10 % más en casos concretos: si hubo una rehabilitación reciente, una mejora energética acreditada del 30 %, mejoras de accesibilidad, o si el contrato es de diez años o más.
• Si el arrendador es un gran tenedor, la renta no puede pasar del máximo que fije el sistema de índices de precios de referencia. Gran tenedor es quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros; la comunidad puede bajarlo, si lo justifica, a quien tenga cinco o más viviendas en esa zona (artículo 3.k de la Ley 12/2023). Desde el 8 de octubre de 2026, esa condición se acredita con un certificado del Registro de la Propiedad, y cada vivienda de un edificio cuenta por separado aunque no haya división horizontal.
• Si alquilas una habitación, desde el 8 de octubre la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso entero, y en zona tensionada tiene que respetar los mismos límites.
• Los anuncios tienen que incluir el índice de referencia en zona tensionada, el límite de renta aplicable y si el arrendador es gran tenedor (artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026).

Qué prórrogas puedes pedir al terminar el contrato

En zona tensionada, cuando termina la prórroga obligatoria de cinco años (siete si el casero es una empresa) o la prórroga tácita, puedes pedir prórrogas extraordinarias por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, con las mismas condiciones (artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El propietario tiene que aceptarlas salvo que pactéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo con los límites de renta, o haya comunicado a tiempo que necesita la vivienda para sí, para un familiar de primer grado o para su cónyuge tras una separación.

En cualquier zona, el Real Decreto-ley 29/2026 añade otra prórroga extraordinaria (disposición final quinta). Se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuando termina la prórroga obligatoria (si termina antes del 31 de diciembre de 2028), la prórroga tácita o la tácita reconducción:

• La pides tú, por plazos anuales y hasta dos años más, con las mismas condiciones del contrato.
• Tienes que estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores.
• El propietario tiene que aceptarla salvo acuerdo distinto, contrato nuevo o necesidad de la vivienda para él o su familia comunicada en plazo.
• No se puede sumar a la de zona tensionada: si te corresponde esa, se aplica primero.
• No se aplica si renováis o firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.

Desde el 15 de noviembre de 2026, si se convalida, el Real Decreto-ley 28/2026 cambia la prórroga tácita: pasados los cinco años (o siete), el contrato se prorrogará por periodos sucesivos de cinco años (o siete) si nadie avisa. El propietario tendrá que avisar con seis meses de antelación (ahora son cuatro) y, si no prorroga, indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: doce mensualidades calculadas con el valor superior del índice estatal de referencia para esa vivienda, o una mensualidad por cada año vivido en ella. No hay indemnización, entre otros casos, si el propietario persona física necesita la vivienda como vivienda permanente para sí o su familia (y lo indica por escrito en el aviso), si el inquilino no ha vivido en ella más de seis meses de los últimos doce o si rechaza una oferta de contrato nuevo de cinco años con renta limitada. Los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre de 2026 mantienen su efecto y no dan derecho a indemnización.

Cuánto puede subir el alquiler de un contrato en marcha

El tope de zona tensionada se aplica al firmar un contrato nuevo. Pero desde el 8 de octubre de 2026 la actualización anual de los contratos en vigor también tiene límites, en toda España:

• Solo se actualiza si el contrato lo pacta. Si no dice nada, no hay subida, y en ningún caso puede superar la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) (artículo 18.1 de la ley).
• Para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026): si la renta supera el máximo del índice de precios de referencia, no puede subir nada; en los demás casos, la subida es la que acordéis y, sin acuerdo, como mucho un 2 %.

Alquiler de temporada y turístico

Desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler de vivienda temporal (cuando te desplazas de tu domicilio por una causa justificada) pasa a regularse dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento de vivienda. El contrato tiene que indicar la causa, que debe ser real y demostrable; si no, se trata como vivienda habitual. Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses, y si se encadenan más de dos contratos temporales con las mismas partes se considera vivienda habitual desde el primero. Las subidas entre contratos temporales sucesivos en la misma vivienda no pueden superar el IRAV. Los contratos de temporada firmados antes de esa fecha siguen con su régimen, sin posibilidad de prórroga, hasta que terminen. El alquiler turístico (cesiones de hasta 31 días con normativa turística) sigue fuera de esta ley.

Qué cambia para el propietario: la reducción en el IRPF

Además del límite de renta, hay un incentivo fiscal: una reducción sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda en el IRPF. Para los contratos firmados desde mayo de 2023 hasta el 1 de diciembre de 2026, se sigue aplicando la redacción anterior:

• 50 % con carácter general.
• 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores.
• 70 % si es el primer alquiler de esa vivienda en zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
• 90 % si firmas un nuevo contrato en zona tensionada rebajando la renta más de un 5 % respecto al anterior.
• Si no cumples el límite de renta en zona tensionada, no hay ninguna reducción.

Para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (si se convalida) cambia la escala. Solo pueden aplicarla los propietarios que no sean grandes tenedores:

Las cuatro primeras filas exigen, en un contrato nuevo, que la renta baje más de un 5 % respecto al anterior (si no hay ningún otro requisito de la tabla, la reducción es del 70 %); en el primer alquiler de la vivienda se aplican sin esa rebaja, y si la renta iguala o supera el índice, la reducción es del 50 %. Además, la prórroga tácita con renta por debajo del índice tendrá un 80 %. Para ver cuánto significan en euros con tu caso, usa la calculadora de IRPF del alquiler, que hoy aplica los porcentajes de los contratos firmados hasta diciembre de 2026: la diferencia entre unos y otros suele ser de cientos o miles de euros al año.

Estado de cada norma a 26 de octubre de 2026

La Constitución (artículo 86.2) obliga a que el Congreso se pronuncie sobre la convalidación o derogación de un real decreto-ley en los treinta días siguientes a su promulgación. Como las Cortes se disolvieron con el Real Decreto 806/2026, lo hace la Diputación Permanente (artículo 78.2). Según la web del Congreso, consultada el 26 de octubre, los dos decretos siguen en trámite de convalidación desde el 13 de octubre. Actualizaremos esta guía con el resultado.

Lo que la ley no hace

• No congela todos los alquileres. Limita la renta de los contratos nuevos en zona tensionada y la subida anual de los que están en marcha, pero no baja las rentas que ya pagas.
• No cubre el alquiler turístico, que se rige por la normativa turística.
• No arregla la oferta. Limita el precio de lo que existe, pero no construye vivienda: por eso el plan estatal de vivienda combina ayudas, vivienda pública y rehabilitación.

Qué hacer si eres inquilino o propietario

1. Comprueba si tu vivienda está en una zona vigente en el buscador del Ministerio, y la fecha hasta la que lo está.
2. Si vas a firmar un contrato nuevo, pide el contrato anterior de los últimos cinco años y revisa que la renta no lo supere.
3. Si te toca la actualización anual, revisa qué dice tu contrato y aplica los límites de arriba antes de pagar la subida.
4. Si eres joven y alquilas, mira si cumples los requisitos de la ayuda estatal al alquiler y lee la guía de la ayuda al alquiler para jóvenes.
5. Si dudas entre seguir de alquiler o comprar, haz las cuentas con alquilar o comprar: las cuentas.
6. Si eres propietario, calcula tu IRPF con los distintos porcentajes antes de decidir renta y duración del contrato.

Preguntas frecuentes

¿El límite de renta se aplica si mi contrato ya está firmado? El tope de zona tensionada, no: se aplica al firmar un contrato nuevo. Lo que sí afecta a tu contrato es el límite a la actualización anual (sin acuerdo, como mucho un 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027, y nada si la renta supera el índice de referencia).

¿Puedo pedir la prórroga extraordinaria si no vivo en zona tensionada? Sí, la de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026 vale en toda España, hasta dos años, si estás al corriente de pago y lo has estado los ocho meses anteriores. La de zona tensionada llega a tres años.

¿Qué pasa con estas reglas si no se convalidan los decretos? Si la Diputación Permanente deroga un real decreto-ley, deja de aplicarse. La Ley 12/2023 y el resto de la Ley de Arrendamientos Urbanos anteriores a los decretos siguen vigentes.

¿Cómo sé si mi casero es gran tenedor? Desde el 8 de octubre de 2026, el anuncio del alquiler debe indicarlo y la condición se acredita con certificado del Registro de la Propiedad. Si tienes dudas, puedes pedírselo por escrito.

Este artículo es información general sobre la normativa, no asesoramiento jurídico ni fiscal. La aplicación a un caso concreto depende de tu comunidad autónoma y de las condiciones del contrato.

Aviso: este artículo es información general y educativa, no asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Las cifras fiscales se revisan contra la fuente oficial y pueden cambiar; comprueba tu caso concreto antes de decidir. Así trabajamos: metodología.